Mobilität und Immobilienfonds – worauf kommt es künftig an?

Die EU macht beim Thema Klima Druck. Neu gebaute Immobilien sollen ab 2030 CO₂-neutral sein. Das fordern Entwickler – gerade beim Thema Mobilität. Dieser Fachbeitrag liefert Orientierung.

Sebastian Hartrott und Daniel Pehle

Die regulatorischen Anforderungen an nachhaltige Finanz­produkte steigen. Nach der „Sustainable Finance Disclosure Regulation“ (SFDR), müssen Finanz­markt­teilnehmer und damit auch die Manager von Immobilien­fonds seit 2021 produkt- und unternehmens­bezogene Transparenz­pflichten erfüllen. Zu den produkt­bezogenen Pflichten gehören insbesondere Angaben zur Einbe­ziehung von Nachhaltigkeitsrisiken bei Investitions­entscheidungen. Die SFDR unterscheidet drei Arten von Finanz­produkten:

  • Artikel 6 Finanzprodukte ohne Nachhaltigkeitsmerkmale

  • Artikel 8 Finanzprodukte, die Nachhaltigkeitsmerkmale bewerben beziehungsweise fördern

  • Artikel 9 Finanzprodukte, die ein nachhaltiges Investitionsziel verfolgen

Eine weitere Verordnung enthält standardisierte Vor­lagen, die verpflichtend für die vorvertragliche und regel­mäßige Information zu Artikel-8- und Artikel-9-Produkten einzusetzen sind. Regelmäßig ist unter anderem darüber zu berichten, inwiefern die jeweiligen Nachhaltig­keits­merkmale erfüllt oder nachhaltige Investitions­ziele erreicht wurden. Zudem sind für Artikel-8- und Artikel-9-Produkte sogenannte Taxonomie­quoten nach der EU-Taxonomie­verordnung anzugeben, die den Anteil ökologisch nachhaltiger Inves­ti­tionen an den Gesamt­investitionen des Finanz­produktes beziffern.

Neben der Einführung entsprechender Daten­erhebungs- und Bericht­erstellungs­verfahren müssen die Anforderungen der SFDR in weitere Verfahren, beispielsweise für Due Diligence, Risiko- und Compliance-Management oder interne Revision, sowie in die schriftlich fixierten Ordnungen der Anbieter nachhaltiger Finanz­produkte inte­griert werden.

Die Einhaltung dieser Pflichten wird durch die BaFin überwacht. Sofern kommunizierte positive Nachhaltig­keits­merkmale und -wirkungen nicht einwandfrei nachgewiesen werden können, lösen Artikel-8- und Artikel-9-Produkte darüber hinaus reputative und recht­liche Risiken aus (Stichwort: Greenwashing). Klar ist:

Nachhaltigkeit und Wirt­schaft­lichkeit schließen sich nicht aus.

Geldblume

Insgesamt stellen die Vermögen nachhaltiger Fonds mittlerweile 59 Prozent des Gesamt­marktes in Europa dar¹. Zum Ende 2023 entfielen 55,5 Prozent der Fondsvermögen dabei auf Artikel-8-Produkte und lediglich 3,5 Prozent auf Artikel-9-Produkte. Nachhaltige Investment­produkte sind somit fest am europäischen Kapital­anlage­markt etabliert. Gleiches gilt für den deutschen Immobilien­fondsmarkt. Die Statistik des Bundes­verbands Investment und Asset Management (BVI) weist unter der Rubrik „Fonds mit Nachhaltig­keits­merkmalen“ 23 offene und einen geschlossenen Immobilien­fonds aus (Stichtag 30.11.2023)². Alle 24 Fonds sind als Artikel-8-Produkte deklariert. Das Fonds­vermögen nachhaltiger offener Immobilien­fonds hat mittlerweile einen Anteil von fast 40 Prozent am deutschen Markt für offene Immobilien­fonds erreicht³.

Für eine fundierte Beur­teilung von Performance­unterschieden zwischen nach­haltigen und sonstigen Immobilien­fonds reicht der verfügbare Betrachtungs­zeitraum 2021 bis 2023 kaum aus. Gemäß einer Untersuchung der Intreal Solutions und der Universität Regensburg zeigen schon Artikel-8-Immobilien­fonds zu Beginn des Fonds­zyklus knapp zwei Monate früher positive Renditen als Artikel-6-Immobilienfonds⁴. Nachh­altig­keit und Rendite schließen sich also nicht, wie oft behauptet, aus.

Die EU hat das Ziel, bis 2050 Kliman­eutralität zu erreichen, für rechtsverbindlich erklärt. Neu gebaute Immobilien sollen ab 2030 und der Gesamt­gebäude­bestand in der EU bis 2050 klima­neutral sein. Da Gebäude etwa 40 Prozent des Energie­verbrauchs und rund ein Drittel der Treibhaus­gas­emissionen in der EU verursachen, steht der Immobilien­sektor unter erheblichem Anpassungs­druck. Um diesem gerecht zu werden, spielt auch das Thema Mobilität im Kontext der Immobilie eine große Rolle.

Die EU-Taxonomie­verordnung gibt für die Wirtschafts­tätigkeit „Installation, Wartung und Reparatur von Lade­stationen für Elek­tro­fahrzeuge in Gebäuden (und auf zu Gebäuden gehörenden Parkplätzen)“ technische Bewertungs­kriterien vor, anhand derer beurteilt werden kann, ob die Tätigkeit einen wesentlichen Beitrag zur Anpassung an den Klima­wandel leistet (solange die Gebäude nicht für die Gewinnung, Lagerung, Beförderung oder Herstellung fossiler Brenn­stoffe bestimmt sind). Werden diese erfüllt, ist die Wirtschafts­tätigkeit taxonomiekonform, sodass damit verbundene Aufwände positiv auf ausgewiesene Taxonomie­quoten wirken. Im Kern geht es dabei um den Nachweis, dass die physischen Klima­­risiken, die für diese Wirtschafts­­tätigkeit wesentlich sind und durch eine robuste Klima­risiko- und Vulnerabili­tätsbewertung ermittelt wurden, zum Beispiel durch die Installation von E-Lade­säulen erheblich reduziert werden.

E-Ladesäulen und die für Elek­tro­mobilität vorhandene Infra­struktur sind dabei aber nur ein Kriterium für die Nachhaltig­keit. Eine weitere wichtige Rolle wird, mehr denn je, die Lage der jeweiligen Immobilie spielen. Insbesondere nachhaltig modernisierte Objekte in urbanen Lagen mit gutem Anschluss an die ÖPNV-Infrastruktur werden positive Taxonomie-Effekte erzielen und einen echten Beitrag zur Klima­neutralität leisten.

Fußnoten

1) Vgl. Morningstar Direct. Vermögen per Dezember 2023. Basierend auf SFDR-Daten, die aus den Prospekten von 97,8 Prozent der in der EU zum Verkauf zugelassenen Fonds erhoben wurden – exklusive Geldmarktfonds, Dachfonds und Feeder-Fonds

2) Vgl. https://www.bvi.de/extranet/statistik/bvi-statistik-abfragen/fonds-mit-nachhaltigkeitsmerkmalen

3) Eigene Berechnung auf Basis der BVI-Statistik

4) Vgl. https://www.intreal.com/de/media/intreal-news/erste-performanceanalyse-artikel-8-fonds-erzielen- am-anfang-des-fondszyklus-schneller-positive-renditen-als-artikel-6-fonds

Sebastian Hartrott ist COO bei der ehret+klein AG.

Dr. Daniel Pehle berät als Salary Partner bei Mazars Immobilien­unternehmen, Investoren und Finanz­dienst­leister bei der Umsetzung regulatorischer ESG-Anforderungen sowie bei der Identi­fika­tion und Umsetzung von Wertsteigerungs­chancen im Kontext Nach­haltig­keit.

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