Bahnhofsviertel galten lange als Orte des Transits – funktional, aber oft vernachlässigt. Heute erleben sie in vielen deutschen Städten eine Renaissance. Die Neugestaltung dieser zentralen Stadtbereiche ist nicht nur ein städtebauliches Projekt, sondern schafft ein attraktives Investmentfeld. Investoren profitieren von zentralen Lagen, hoher Frequenz und Wertsteigerungspotenzial, während Bürgerinnen und Bürger eine Verbesserung der Aufenthaltsqualität erfahren.
Die Nähe zum öffentlichen Nah- und Fernverkehr macht Bahnhofsviertel zu natürlichen Knotenpunkten urbanen Lebens, sie bilden oft das Eingangstor zur Innenstadt. Doch erst durch gezielte städtebauliche Maßnahmen – wie die Umgestaltung von Plätzen, Begrünung und die Ansiedlung von Gastronomie, Einzelhandel und kulturellen Angeboten – werden sie zu Orten der Begegnung.
In München wird mit dem Neubau des Hauptbahnhofs und der zweiten S-Bahn-Stammstrecke eines der größten Infrastrukturprojekte Deutschlands umgesetzt. Über 1,1 Millionen Pendlerbewegungen täglich machen München zu einer der Pendlerhauptstädte. Die 2024 zusammengeschlossene Initiative „Zukunft Bahnhofsviertel“ bringt Eigentümer und Unternehmen zusammen, um das Bahnhofsviertel Münchens nachhaltig zu transformieren. Die Ziele sind unter anderem
So soll ein modernes Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen.
Auch Berlin setzt mit der „Europacity“ auf ein zukunftsorientiertes Stadtquartier rund um den Hauptbahnhof. Das Areal erstreckt sich vom Spreeufer am Washingtonplatz, das den südlichen Zugang bildet, bis zur Perleberger Brücke im Norden. Westlich begrenzen die Bahngleise das Quartier, östlich der Spandauer Schifffahrtskanal. Die Entwicklung kombiniert großzügige öffentliche Räume mit moderner urbaner Infrastruktur und schafft Raum für Wohnen, Kultur und Freizeit. Diese Mischung macht die Europacity zunehmend attraktiv für Familien, die Kreativwirtschaft und innovative Unternehmen.
Das Bahnhofsviertel bietet durch seine zentrale Lage und den Leerstand von Gebäuden große Chancen für eine umfassende Quartiersentwicklung. Ziel war es, Wohnen und Verkehr besser zu vereinbaren, öffentliche und private Freiräume aufzuwerten und neue Nutzungskonzepte zu schaffen, um das Image des Viertels für Bewohner, Stadt und Besucher deutlich zu verbessern.
Nicht nur Metropolen, auch kleinere Städte zeigen, wie Bahnhofsviertel neu gedacht werden können. In Offenbach wurde das Bahnhofsareal durch die Umgestaltung des Aliceplatzes und die Ansiedlung von Start-ups und Kreativwirtschaft belebt.
Lörrach hat mit dem Projekt „Bahnhof Lörrach Mitte“ ein modernes Quartier geschaffen, das Wohnen, Arbeiten und Mobilität verbindet. Die Kombination aus Nahversorgung, Grünflächen und guter Anbindung macht das Viertel zum Vorbild für nachhaltige Stadtentwicklung. Das Donauquartier in Passau gilt als Musterbeispiel für die Revitalisierung von Handelsimmobilien in Oberzentren und zeigt, wie Bahnhofsviertel durch kreative Konzepte wieder attraktiv für Nutzer und Investoren werden können.
Auch ESG-Kriterien gewinnen an Bedeutung. Projekte wie „landN“ in München oder das Quartier am Papierbach in Landsberg setzen auf nachhaltige Bauweisen, Energieeffizienz und soziale Durchmischung – ein Pluspunkt für Immobilienfonds, die nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung ökologische und/oder soziale Merkmale bewerben oder nach Artikel 9 nachhaltige Investitionen tätigen.
Die Nähe zu Mobilitätsknotenpunkten macht Bahnhofsviertel zu gefragten Standorten für Wohnen, Arbeiten und Handel. Die Nachfrage nach modernen Büroflächen und Wohnraum ist hoch, die Leerstände sind gering. In Frankfurt etwa liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen im Bahnhofsviertel bei 7.221 €, für Häuser bei 5.487 €, mit jährlichen Steigerungen von bis zu 4,3 Prozent. Solche Kennzahlen unterstreichen die Attraktivität für Projektentwickler und institutionelle Anleger gleichermaßen.
Quartiersentwicklungen haben sich inzwischen zu einem festen Bestandteil institutioneller Anlagestrategien entwickelt. Offene Immobilienfonds investieren so breit diversifiziert in Wohn-, Büro- und Handelsimmobilien, dass ein expliziter Schwerpunkt auf Bahnhofsviertel bislang kaum erkennbar ist. Im Segment der geschlossenen Fonds finden sich zwar Investitionen in die Sanierung und Entwicklung von Wohn- und Nahversorgungsimmobilien innerhalb urbaner Quartiere, doch auch hier fehlt bislang ein klarer Investmentansatz für die gezielte Entwicklung von Bahnhofsvierteln. Angesichts der zentralen Lage, der hohen Frequenz und des ESG-Potenzials wäre dies eine attraktive und bislang wenig erschlossene Assetklasse – mit Chancen für stabile Renditen, kombiniert mit einem gesellschaftlichen Mehrwert.
Die Belebung von Bahnhofsvierteln ist mehr als Stadtverschönerung. Sie bietet Investoren stabile Cashflows, Wertsteigerungspotenzial und ESG-konforme Anlagemöglichkeiten. Gleichzeitig entstehen für die Bürgerinnen und Bürger neue Räume zum Wohnen und Arbeiten, für Begegnung, Sicherheit und mehr Lebensqualität. Wer heute in Quartiersentwicklungen investiert, sichert sich nicht nur attraktive Renditen, sondern gestaltet aktiv die Zukunft urbaner Räume mit.
Sylvia Kiehm arbeitet als Senior Manager Structuring & Product Management bei der Hannover Leasing.
